La crisis ha dejado detrás de sí un nuevo panorama en el sector inmobiliario español, donde los fondos de inversión extranjeros, muchos de ellos de oportunidad (conocidos como "buitres") son los grandes protagonistas, mientras, por otro lado, en una realidad paralela, las entidades financieras están abriendo el grifo del crédito a los promotores "más deprisa de lo que nos pensábamos", según aseguró Mikel Echavarren, ceo de la Consultora Irea, en una conferencia organizada por el Club Cecot Financer& Fiscal sobre el escenario en este sector ocho años después del estallido de la burbuja inmobilaria.
"Las condiciones de los créditos (a los promotores) se están flexibilizando y adaptando a escenarios más favorables, aunque en ningún caso la financiación no es tan exageradamente buena como antes de la crisis". Eso sí, tampoco es para todos. "Se perdonan los errores pero no a quien haya metido la mano en la caja o haya mostrado una actitud hostil". ¿Pero qué criterios son los determinantes para la concesión de préstamos para construir vivienda en 2015?. "El nivel de preventas y el que promotor haya pagado de su bolsillo el suelo", dijo el ponente. ¿Y por qué la banca vuelve a mirar a la construcción?. "Me lo preguntan a menudo y la respuesta en sencilla. Porque tiene menos riesgo financiar estos proyectos, en las citadas condiciones, que a una farmacia o una pyme sin garantías". Para 2015, este ejecutivo cree que esa reactivación del crédito, y las perspectivas de los tipos de interés, darán "un impulso a las inversiones inmobiliarias".
En el aire
En la sesión, que abrió Toni Palet, presidente del Gremi de la Construcció, también intervino Mario Blasco, presidente de la Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados (apGA), que analizó la crisis desde el punto de vista del sistema financiero. "De los 61 mil millones prestados a la banca, se han recuperado 1.100. Por otro lado, 33 mil millones ya están perdidos y 25 mil son de dudosa recuperación. De estos últimos gran parte dependen de la salida a bolsa de Bankia, y personalmente no soy muy optimista con esta operación". Palet, en la apertura del acto, manifestó que este renovado escenario está dominado "por nuevos protagonistas como la Sareb (banco malo) o los fondos buitres, que buscan una inversión rápida. El suelo, viviendas y naves han pasado a manos de los bancos, que son los propietarios más importantes del país. También ha cambiado el rol de la Administración pública".
Incremento espectacular
La inversión global realizada en el sector inmobiliario, incluyendo inversión en activos, deuda y acciones en sociedades mercantiles alcanzó, los 23.028 millones en 2014, una cifra que supone un incremento del 330% respecto a los 5.344 millones de 2013. El incremento resulta más espectacular si se compara con las cifras de 2012. Entonces apenas se superaron los 400 millones de euros de inversión.
El informe presentado por Echavarren refleja cómo las transacciones directas en activos inmobiliarios también se triplicaron en 2014, hasta los 9.660 millones de euros. La operaciones de deuda han pasado de 920 a rozar los 9.700 millones de euros, mientras que la compra de acciones ha alcanzado los 3.700 millones frente a los 1.300 de un año antes. El consejero delegado de Irea aseguró que este espectacular incremento de la actividad en 2014 es un punto de arranque para el sector. Ahora bien, el inversor interesado por el sector inmobiliario español es principalmente extranjero. Por un lado, porque los protagonistas son los grandes fondos como Blackstone o Lone Star y, por otro, porque en el plano nacional destaca la actividad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi), especialmente Merlin Properties, que cuentan con un importante porcentaje de capital extranjero.
Centros comerciales
En el caso concreto de la inversión en activos, Echavarren precisó que los centros comerciales acapararon en 2014 el 26% del capital, con 2.501 millones de euros, seguidos de las oficinas (24%) y los hoteles (11%), estos últimos en pleno ascenso "ya que el turismo empuja el cambio de ciclo". Los activos residenciales sólo recibieron el 8% de la inversión, incluyendo tantos suelos como producto acabado.
Además, el 85% de las transacciones se corresponden con activos terminados, mientras que el suelo sólo supone un 4%. Con todo, Echavarren destacó de este porcentaje. "Se empieza a vender suelo y se incrementará en 2015". El Ceo de Irea insistió en que los inversores internacionales se hicieron con el 53% de la actividad inversora en activos, seguidos del 24% de las Socimis. Los promotores sólo con un 3%. Por el lado del vendedor, fueron los propios inversores los que vendieron un 24% de los activos, mientras que las entidades financieras se deshicieron de otro 22%. Los promotores (6%) o instituciones como la Sareb (17%), se mantuvieron en un segundo plano.
