La pandèmia, el comerç electrònic, la crisi econòmica i de consum i, en alguns trams de la ciutat, els desorbitats preus dels lloguers, han imposat un continu de locals comercials buits als baixos de molts carrers. Ara, una modificació puntual del Pla d’Ordenació Urbanística de Terrassa vol combatre aquesta imatge de persianes baixades obrint la porta a nous usos.
El divendres 28 de maig, el ple municipal votarà l’aixecament de les restriccions imposades als usos dels locals en planta baixa a dos àmbits de la ciutat. Als eixos comercials dels barris, on els propietaris dels baixos comercials podran reconvertir-los en oficines, i a deu trams de carrers del centre, on es permetrà transformar els locals en habitatges, que hauran de ser protegits i/o adaptats.
La proliferació de locals buits s’ha accentuat durant la pandèmia /Alberto Tallón
“És voluntat del govern que les plantes baixes comercials tinguin ocupació”, comenta Carles Caballero, regidor d’Urbanisme. “Ho fem aixecant les restriccions que imposava el POUM de 2003. En aquell moment, tenia sentit no permetre determinades activitats que per la seva naturalesa implicaven locals tancats a eixos comercials a les tardes i els caps de setmana. Ara aquesta situació ja no és un problema, per això oferim als locals buits als eixos comercials que puguin acollir un altra activitat. Preferim que estiguin actius a què el local romangui 5 anys buit”.
La primera mesura afectarà els eixos comercials com el de Sant Pere, de La Maurina, el de Sant Per Nord i el de Ca N’Anglada. Fins ara, els propietaris de locals en baixos tenien restringits usos diferents dels comercials. No podien acollir bancs, caixes d’estalvi, altres entitats financeres, asseguradores, serveis d’intermediació immobiliària, consultoris, despatxos professionals o locutoris ni empreses de treball temporal.
La limitació ha provocat un seguit de zones fredes, amb comerços tancats i persianes baixades sense cap expectativa de lloguer. Un efecte desertització que malmet la imatge dels eixos comercials.
La modificació puntual del POUM permetrà que aquests locals puguin acollir oficines, consultoris i entitats financeres, a partir de l’eliminació de les restriccions fixades per les claus A2, A3 i A-10.
La segona modificació del POUM afecta deu carrers de la perifèria del centre històric. Concretament a PuigNovell, un tram de Sant Quirze, del Portal Nou i de Baldrich. També als baixos de Miquel Cases i a trams de Sant Genís, Sant Domènec, Col·legi, Doctor Cabanes i Cisterna. Els propietaris de locals podran reconvertir-los en habitatges protegits i adaptats amb persones amb dificultats de mobilitat.
Estudi de 23 eixos cívics
En aquest cas, la selecció de carrers ha anat precedida d’un estudi d’eixos cívics on existien aquestes limitacions. S’han avaluat paràmetres com la densitat comercial, les façanes lliures, l’índex d’ocupació dels locals i d’estabilitat. També s’ha tingut en compte la presència d’habitatges unifamiliars o plurifamiliars, per valorar factors com els potencials canvis a futur.
L’objectiu era “ser curosos i no carregar-nos la possibilitat que un carrer esdevingui un eix cívic o objecte de vianalització”, explica Caballero. Cal tenir en compte que, encara que la normativa ho permeti, la tornada a local comercial d’un habitatge és complexa perquè les ocupacions són a llarg termini.
L’estudi ha restringit a 9 trams de carrers, d’un total de 20 vies amb restriccions amb qualificació d’eix cívic. La supressió de les restriccions no comporten un canvi d’ús, obre noves possibilitats. En tots els casos, els propietaris poden tornar a utilitzar els seus locals com a comerç.
Cal recordar que al gruix de la ciutat, els baixos comercials no estan subjectes a restriccions. La proliferació de locals buits respon a la decisió dels promotors de reservar les plantes baixes a activitats i no a habitatge.
Des de 2019, més de 100 locals ja son habitatges
La possibilitat de convertir un local en habitatge és oberta a tota la ciutat, llevat dels trams on la restricció és activa. De fet, l’única limitació per als propietaris és que les condicions de l’immoble siguin compatibles amb l’obtenció de la cèdula d’habitabilitat. Durant els darrers anys, el degoteig de propietaris que sol·licitaven llicències per a reconvertir un local en habitatge ha estat discret, però constant. Des de principis de l’exercici 2019 s’han atorgat 105 llicències d’obres menors per fer d’uns baixos amb sortida al carrer un habitatge. L’any 2019 es van concedir 43 llicències, el 2020, primer any de la pandèmia, es van atorgar 40 llicències per a 45 habitatges i en el que portem de 2021 s’han demanat 12 llicències per a 17 residències.
L’habitatge, una alternativa rendible
La possibilitat de vendre o llogar com a habitatge uns baixos als eixos comercials pot disparar el rendiment de l’immoble a curt termini. Un habitatge sempre es paga més car que un local. Només cal donar una ullada als portals immobiliaris per comprovar com els propietaris i els agents comercials ofereixen locals convertibles en habitatge. És a dir, si la demanda d’aquests pisos a peu de carrer augmenta, el mercat estaria preparat per a donar resposta. Ahir mateix un local de 165 m² en planta baixa, cantoner i amb doble alçada interior, es venia a 99.500 euros al barri de Sant Pere Nord: “transferible en habitatge”, figura a l’anunci.
Una demanda de la Cambra de la Propietat
La Cambra de la Propietat de Terrassa va proposar, en el marc de la redacció del Pla Local d’Habitatge 2019-2024, una modificació de la normativa urbanística que facilités el canvi d’usos dels locals en planta baixa en habitatges, sempre que aquests, puntualitzava, no formessin part d’un eix comercial. La setmana passada, la institució remetia una carta a l’alcalde insistint en la necessitat d’incrementar l’oferta d’habitatge i “la conveniència d’obrir aquesta demanda a la gran quantitat de locals que poden transformar-se en habitatges”.
La proposta de la Cambra ha coincidit amb la decisió municipal de modificar puntualment el POUM, en compliment del Pla Local d’Habitatge.
La proposta municipal, però, condiciona la transformació dels locals a habitatge protegit i adaptat, una limitació que no comparteix la Cambra. “No s’hauria de posar bastons a les rodes als privats disposats a convertir els seus locals en habitatges, especialment en un moment en què la gent no demana habitatge protegit”, comenta Joan Planas. El secretari de la Cambra de la Propietat afirma que, en un context immobiliari de preus continguts, “avui l’habitatge protegit és més car que l’habitatge lliure”.
