El sector immobiliari entoma el repte de posar al mercat habitatge públic assequible i demana a l’administració un marc estable que no alteri les regles de joc per un canvi de govern a Catalunya o Espanya. És una de les propostes formulades en el debat “1.400 habitatges assequibles a Terrassa en cinc anys? On i com?”, organitzat per Fem Vallès, amb la col·laboració del Gremi de la Construcció del Vallès a la seu de la patronal Cecot, a Terrassa. Una sessió en format conversa-debat moderada per l’urbanista Manel Larrosa i en la que han participat Manel Rodríguez, soci i SEO del grup immobiliari Salas, i Mario Blasco, soci-director de la immobiliària terrassenca Implica.
El debat ha abordat el canvi de cicle que afronta el sector, amb una perspectiva d’habitatge nou a gran escala: 50.000 habitatges públics només a Catalunya i per sobra dels 1.400 habitatges a Terrassa. Un escenari que planteja reptes com la col·laboració público-privada i la necessària adaptació de la indústria immobiliària a les noves condicions del mercat. “És temps de col·laboració – ha dit Larrosa-, i de responsabilitat per les dues bandes”.
Manuel Rodríguez (Grup Salas): “Necessitem un Pacte d’Estat que blindi la col·laboració público-privada i els recursos. Si passa, el sector privat es posarà les piles”
Estabilitat jurídica. Les empreses i els professionals del sector immobiliari proposen “un Pacte d’Estat que impliqui a tots els partits i que garanteixi durant una dècada un model que perduri”. Manel Rodríguez, del grup Salas, creu que aquest acord “ha de blindar la col·laboració público-privada i els recursos”, que estima en 3.000 milions d’euros anuals, una xifra que hauria de garantir la construcció dels habitatges assequibles anunciats. El sector proposa també unificar la normativa, acabar amb el problema pel sector que suposa regles diferents a cada municipi. “Si tot això passa, el sector privat es posarà les piles”, ha afegit. Promotors i constructors han demanat posar fi a “la inestabilitat jurídica que implica l’anunci de plans que queden penjats. Quí entrarà si dubtes sobre l’estabilitat del negoci?”.
Manel Larrosa (Fem Vallès): “És temps de col·laboració i de responsabilitat per les dues bandes”
L’estructura de les empreses i el repte de la industrialització. La construcció d’habitatge a gran escala els anys vinents agafa el sector en un moment clau de transició. Mario Blasco, director d’Implica, ha explicat que “anem a un nou model d’empresa. El sector està tocat de mort tal com el coneixem ara, amb actors com el promotor, la patrimonialista, els dissenyadors i la constructora que actuen de manera diferent”. És el moment d’incorporar “la producció en sèrie, la industrialització dels processos”. Ja hi ha grups que han entomat aquesta dinàmica de “produir en fàbrica, anar a la industrialització estandarditzada”, ha comentat Rodríguez, un model que permet afrontar un volum elevat de promocions, optimitzant en el disseny – deixar enrere els projectes “artesanals” d’un disseny per edifici-, i en la producció.
Promotors, constructors, industrials, arquitectesi politics s’han donat cita aquest matí a la Cecot per parlar sobre habitatge /Nebridi Aòztegui
Les restriccions urbanístiques, la tramitació. En un moment en què cal fer front a una elevada promoció d’habitatge nou, el sector immobiliari demana agilitzar tràmits i eliminar alguns dels requisits urbanístics que encareixen o alenteixen les promocions. Manel Rodríguez ha mencionat dos exemples: “les reserves d’aparcament, cal flexibilitzar-les perquè el retorn en promocions de lloguer és molt baix” i “cal revisar els locals comercials”. Durant el debat s’ha insistit en la necessitat que les administracions locals agilitzin les tramitacions urbanístiques per escurçar al màxim els temps i posar el màxim d’habitatges al mercat. I “anar pensant en la ciutat del futur”, ha suggerit Rodríguez, per a quí, en un cicle expansiu com l’actual, cal pensar a llarg termini “i avançar cap a un canvi urbanístic. No podem continuar consumint territori. Ara cal densificar”, omplir els forats dins la trama urbana, una alternativa que “redueix els costos d’urbanització”.
Eloi Carbonell (Copcisa i Fem Vallès): “El problema de gestionar els lloguers públics és la morositat. Els marges són petits i afrontar impagaments del 5-6% no surt a compte. Cal posar límit a la morositat”
El rendiment. Fer habitatge públic, assequible i de manera rendible. És un dels reptes que entoma el sector immobiliari i que esdevé condició per a consolidar iniciatives publicoprivades. Els promotors han posat de manifest “els marges estrets” de la promoció pública, especialment per a les petites empreses, i la necessitat de “dotar els projectes de recursos perquè el sector afronti la construcció d’habitatge social i públic. “Hem de mirar al futur en termes de valor econòmic i social”, ha dit Manel Rodríguez, per a qui “el benefici està basat en el risc de la promoció immobiliària i en el risc comercial. Aquests són dos riscos que ja només afronta un entorn de capital risc, que demana gran rendiment”. Com canviar aquesta dinàmica per donar joc a tot el sector? Rodríguez proposa “eliminar el risc tècnic i el comercial”, dos factors que es poden donar en l’HPO i què, si es donen, poden seduir inversors que busquin rendibilitats més ajustades. El grup Salas ha creat un fons “que ofereix un rendiment entre el 3,5% i el 4% per privats que busquin aquesta funció social. És un acord entre el nom privat i el món social”. La via legal de les Societats de Benefici i Interès Comú permet, ha explicat, accedir a fons ICO i fons privats.
Mario Blasco (Implica): “El sector està tocat de mort tal com el coneixem ara. És el moment d’incorporar la producció en sèrie, la industrialització dels processos”
Lloguers públics assequibles. Qui els gestiona? El sector immobiliari ha deixat clar avui que no està disposat a assumir riscos com el de la morositat. El tema l’ha plantejat la diputada socialista Eva Candela, que ha volgut sondejar el sector amb la pregunta de si el sector està disposat a construir el lloguer públic i assequible i gestionar-lo a 75 anys, com planteja l’administració. “Les empreses es veuen en cor o estem en un coll d’ampolla?”, ha plantejat la política egarenca. La resposta li ha donat l’egarenc Eloi Carbonell, president de Copcisa Corp. i membre de Fem Vallès. “Falta la pota de la gestió”, ha admès. “I el problema és la morositat. Els marges són petits i, si has d’afrontar un 5-6% de morositat a una comunitat, amb impagaments i llogaters que no abandonen l’habitatge, no surt a compte”. El constructor ha convidat l’administració local i catalana a seguir “l’exemple d’altres països europeus, on aquest factor no és un impediment”. La formula passa perquè “l’administració posi límit a la morositat”, de manera que el constructor assumeix els impagaments fins a un llindar i a partir d’aquest, l’administració dona cobertura.
Les previsions d’HPO a Terrassa. En el primer tram de la sessió, la regidora d’habitatge, Lluïsa Melgares, ha exposat els aspectes més destacats del pla de la Generalitat de 50.000 habitatges assequibles i ha explicat la proposta de 34 finques entregada a la Generalitat, que permetria desenvolupar 1.700 habitatges de nova construcció a la ciutat. En paral·lel, l’administració local, mitjançant convenis i drets de superfície público-privades i públiques, impulsa més de 400 habitatges nous de lloguer, que sumats als més de 200 que promou la Generalitat, sumen prop de 700 habitatges d’HPO més a la ciutat en construcció o via de ser edificats.
“És temps de pioners”. Antoni Abad, president de Fem Vallès, ha tancat el debat “1400 habitatges assequibles a Terrassa en cinc anys? On i com?” amb una reflexió sobre l’escenari que afronten a curt termini el sector immobiliari i també l’administració pública: “És temps de col·laboració – ha dit-, de gestió urbanística, del valor competitiu i del valor del temps”. Abad creu que “anem tard, però hem de reaccionar i hem de fer-ho bé i ràpid. És el que toca. És temps de pioners – ha dit dirigint-se a l’empresa i als professionals del sector- i d’acompanyar – en clara al·lusió a l’administració-“.
