El pasado 1 de enero entró en vigor el Llibre VI del Codi Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y a los contratos. A pesar de estar recurrida ante el Tribunal Constitucional y haber estado suspendida durante un tiempo, la suspensión se ha levantado y la norma ya es vigente en Catalunya.
Esta regulación afecta a buena parte de las operaciones más habituales en el tráfico, como son las compraventas. En un mercado en constante movimiento, y más ahora que el sector inmobiliario ha recuperado parte de la fuerza perdida con la crisis, es necesario conocer la legislación catalana, que se aproxima claramente a los principios del derecho contractual europeo y se aleja y diferencia del régimen tradicional de la compraventa conocido hasta ahora.
En este sentido, la Cambra de la Propietat Urbana de Terrassa organizó este miércoles una conferencia-coloquio para ayudar a mejorar el conocimiento de la nueva regulación catalana de compraventa de inmuebles. La sesión, dirigida a los profesionales del sector, corrió a cargo del notario Luis Gasch, que informó de los principales cambios y de como adaptar los contratos que se usaban hasta ahora.
Gasch explicó que la normativa es muy garantista con el consumidor y se basa en tres principios jurídicos: el equilibrio de prestaciones entre vendedor y comprador, el de información debida y la subsistencia del negocio de la compraventa. Además, señaló que se usan muchos términos jurídicos indeterminados, por lo que remarcó que cuanto más claro y detallado sea el contrato de compraventa mejor.
Contrato obligatorio
En la definición del contrato de compraventa, la ley remarca su naturaleza de contrato obligatorio, según el cual el vendedor se obliga a entregar el bien y el comprador, a a pagar el precio, pero destacan especialmente dos características básicas del derecho moderno de compraventa: el bien tiene que ser conforme al contrato, y el vendedor y el comprador se obligan, respectivamente, a transmitir la titularidad del derecho y a recibir el bien.
La caracterización de la compraventa de consumo es la tradicional, conforme la cual el vendedor actúa con un propósito relacionado con su actividad empresarial o profesional y el comprador lo hace con uno de diferente de dichas actividades. No obstante, se ha seguido un criterio extensivo según el cual las personas jurídicas pueden ser consideradas consumidoras.
En cuanto a las reglas sobre la determinación del precio, cabe destacar que se hacen eco de la tendencia legislativa de la no necesidad de fijarlo inicialmente en el contrato, del mismo modo que aclaran la exigencia que en las compraventas de consumo se entienda que las referencias al precio final incluyen los tributos correspondientes.
Además, el precepto introduce un derecho de información, en beneficio del comprador, que permite incrementar la transparencia contractual, teniendo en cuenta los estándares razonables de integración de este deber, y muy destacadamente, los que resulten de la buena fe y la honradez de los tratos.
La conformidad
Una de las grandes innovaciones es la de la conformidad. Así, la obligación de conformidad pretende conseguir que el bien entregado corresponda a lo pactado, atendiendo no tan solo a las especificaciones del contrato, sino también a los criterios propuestos por la ley para valorar si se da dicha correspondencia. En este sentido, se determina que la falta de conformidad relevante es la que hay en el momento de la transmisión del riesgo y que en la compraventa de consumo se presume que lo es aquella que se manifiesta en los seis meses posteriores a la transmisión del bien. La integración del contrato tiene lugar con las manifestaciones previas del vendedor, las cuales se consideran relevantes para determinar la existencia de manca de conformidad.
En la línea propuesta por la tradición y la legislación europea, de protección del consumidor, se establece un plazo breve de responsabilidad por falta de conformidad, de dos años de duración, a excepción del caso en que la falta de conformidad resulte de la existencia de derechos o pretensiones de terceros, supuesto específicamente regulado y que substituye la regulación tradicional en materia de evicción.
La normativa también regula las arras, la indicación de la superficie del inmueble y las facultades de disentimiento en caso de que el contrato incluya una previsión de la financiación del precio por terceros que finalmente queda frustrada, entre otros aspectos.
