Les hipoteques estan a l´ordre del dia. La sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europa (TJUE) sobre la retroactivitat de les clàusules terra ha posat de manifest la situació dels milers d´afectats per aquestes clàusules, considerades en molts casos abusives per no haver-se explicat amb la transparència necessària. No obstant això, aquest no és l´únic problema de les entitats bancàries relacionat amb aquests préstecs. I és que, com recullen diversos mitjans, les clàusules terra no són les úniques clàusules presents en crèdits hipotecaris que els tribunals han considerat abusives. Les multidivises, el venciment anticipat i els interessos de demora són algunes de les altres clàusules que poden ser declarades abusives si el client no ha estat degudament informat de la seva presència i de les conseqüències que poden tenir o quan són desproporcionades. A continuació expliquem en què consisteixen les més rellevants i com identificar-les a l´escriptura de la hipoteca.
Hipotèques multidivisa
Entre 2007 i 2008, en un moment en què l´euríbor estava en màxims, diverses entitats van oferir als seus clients hipoteques referenciades en iens o francs suïssos. Mesos després el valor d´aquestes divises va començar a pujar enfront de l´euro i els consumidors van veure com el seu deute s´inflava. La batalla judicial dels afectats per aquestes hipoteques va tenir un punt d´inflexió el 30 de juny de 2015 quan el Tribunal Suprem va considerar que els riscos d´aquest producte “excedeixen els propis dels préstecs hipotecaris a interès variable sol€licitats en euros”. La sentència va considerar que la hipoteca multidivisa és un “instrument financer” i que és necessari informar dels riscos que comporta. Si no és així i aquesta pràctica es considera abusiva, el banc haurà de recalcular el deute en euros des de la data en què es va firmar la hipoteca.
Despeses hipotecàries
Una sentència del Tribunal Suprem, dictada el desembre del 2015, va considerar abusiu que el client pagués totes les despeses de formalització i constitució de la hipoteca. Tot i que hi ha altres sentències que no han donat la raó als particulars que han presentat recursos, algunes sí que ho han fet. Per això, l´Organització de Consumidors i Usuaris (OCU) ha posat en marxa una campanya perquè els afectats per aquestes depeses reclamin.
Clàusula terra
Una clàusula terra és un condicionant que incloïen els bancs en els crèdits hipotecaris de tipus variable. El requeriment obligava el client a abonar un tipus d´interès mí- nim independentment de l´evolució de la referència. El Tribunal Suprem les va declarar nul€les al maig de 2013 en aquells casos en què hi hagués falta de transparència per part de les entitats financeres i el client no hagués estat informat apropiadament de les conseqüències de la seva aplicació. La sentència de les clàusules terra del Tribunal de Justícia de la Unió Europea a finals de desembre va reconèixer que els afectats tenen dret a recuperar tots els diners cobrats de més, i no només des de la sentència del Tribunal Suprem de 2013, com aquest tribunal defensava. Acostuma a reflectir-se a la clàusula tercera o tercera bis del contracte hipotecari. Si es declara nul€la, el deute s´haurà de recalcular aplicant exclusivament l´interès pactat més el seu diferencial.
Interessos de demora
Els interessos de demora en els préstecs hipotecaris, que acostumen a recollir-se a la sisena clàusula, van ser regulats legalment el 2013 amb la modificació de la llei hipotecària que els limitava a tres vegades el tipus de l´interès legal dels diners. El juny de l´any passat, el Tribunal Suprem va assenyalar que l´interès de demora no ha de superar en dos punts l´interès inicialment signat. Aquests interessos acostumen a recollir-se en la clàusula sisena. Si és declaren abusius, no havent-hi interès que substitueixi l´abusiu, el nou càlcul del deute s´haurà de fer aplicant com a interès de demora l´interès legal dels diners.
Venciment anticipat
Aquesta clàusula permet declarar vençut el préstec abans del termini pactat i reclamar anticipadament l´import de tot el deute quan es donen determinades circumstàncies, com l´impagament d´alguna de les quotes. Tant el TJUE com el Tribunal Suprem han admès la validesa d´aquestes clàusules sempre que es traci d´un incompliment greu per part del consumidor d´alguna de les seves obligacions de caràcter essencial. Algunes sentències les han considerat abusives quan s´ha embargat l´habitatge hipotecat o quan no s´ha pogut inscriure la hipoteca al Registre de la Propietat i la clàusula no especifica si aquesta impossibilitat d´inscripció és imputable al consumidor o a l´entitat. Actualment, per aplicar aquesta clàusula és necessari l´impagament d´almenys tres quotes o un nombre de quotes equivalent a tres mensualitats, i que el deutor hipotecari pot rehabilitar el préstec abonant el deute que tingui pendent fins al moment del pagament. La clàusula sisena bis del contracte de préstec recull el seu contingut íntegrament.
Cessió del crèdit
Declarada com a abusiva pel Tribunal Suprem el desembre de 2009, aquesta clàusula permet, sense coneixement del deutor hipotecari, cedir el préstec a un tercer i, per tant, titulitzar-lo. Podem trobar-la entre les clàusules finals, habitualment a la dotzena o tretzena Es produirà l´arxiu de l´execució hipotecària si la clàusula és declarada abusiva perquè el préstec ha estat cedit (titulitzat) i és el banc qui, sense ser ja el creditor del deute, inicia el procediment judicial.
Altres clàusules abusives
A més de les clàusules ja citades, també són susceptibles de ser declarades abusives les que fan referència a les hipoteques indexades a l´IRPH i a la finalitat o ús de l´habitatge (prohibint al consumidor llogar-lo o desenvolupar-hi una activitat professional sense el consentiment del banc), i les que estableixen que el tipus d´interès aplicable al consumidor s´arrodonirà a l´alça perquè doni com resultat punts sencers (1), mitjos punts (0,50) o cambres de punt (0,25). També són polèmiques les clàusules que imposen al deutor l´obligació de renunciar, en cas de litigi, als jutjats del propi domicili acceptant la submissió als jutjats del lloc designat per l´entitat bancària, i les que calculen l´interès diari usant l´any comercial de 360 dies (entenent que tots els mesos tenen 30 dies), però per calcular l´interès mensual multipliquen el resultant del diari pels dies reals que té el mes, donant un total de 365 dies a l´any.
