Venimos de diez años de una brutal crisis que ha afectado a todos los sectores productivos de nuestro país, especialmente a la construcción como motor del desarrollo de la actividad inmobiliaria que a su vez fue el pilar desarrollista de nuestra economía en los últimos años y que se interpretaba como la fuente de la riqueza de nuestro país para las próximas décadas.
La realidad ha sido bien diferente. Miles de procesos concursales con la liquidación de la mayoría de empresas promotoras inmobiliarias que ocasionaron daños colaterales insalvables para miles de empresas constructoras y de ramos auxiliares. Más de 600 mil empleos directos destruidos sólo en Catalunya. Más de 500 mil viviendas todavía sin vender en España.
Estos datos nos demuestran que las leyes que regulan jurídica y fiscalmente los procesos inmobiliarios, desde la adquisición del suelo hasta la financiación de las viviendas, no sirven para estabilizar los incrementos del sector salvaguardando otras posibles burbujas que lleven de nuevo el caos al sector y, lo que es peor, la ruina de nuevo de pequeñas y medianas empresas.
Han transcurrido 10 años de crisis sin que se haya estudiado ninguna solución de por qué se produjo la burbuja y establecer modificaciones legislativas al respecto.
Seguimos dejando las medidas a tomar en manos del propio mercado. Eso sí, cuando las cosas vienen mal para eso está el papá Estado. De los 76.410 millones que se prestaron a la banca para evitar el rescate de la UE, 60.600 millones se han perdido. No pasa nada, pagamos los ciudadanos el mal hacer de unos incompetentes, por no decir delincuentes, que continúan con sus trapicheos en estos momentos.
La especulación vino originada desde dos ámbitos paralelos, uno desde los planeamientos urbanísticos de los ayuntamientos que son los que establecen las normas que dan valor a la edificabilidad teórica y por lo tanto es una variable muy importante a la hora de establecer el valor del suelo, y otro desde la puja por la adquisición del suelo, y sobre todo por las indecentes cuantías de la mediación comercial que en muchos casos generó dinero negro en cantidades alarmantes mientras los promotores tenían que asumir el riesgo de que la operación inmobiliaria acabara siendo rentable una vez el producto final, la vivienda, estuviera acabado.
Medidas que se deberían haber tomado durante estos 10 años para evitar que se repita de nuevo la burbuja. Establecer un procedimiento en la compra del suelo que evitara la especulación salvaje vivida hasta el 2007. Modificar el protocolo de los notarios en todo el proceso de compraventa, donde éstos fueran verdaderos fiscalizadores del interés común. Determinar el final de la operación de compraventa cuando el objetivo del comprador pudiera ser cumplido. Si no se cumplía la operación sería anulada sin coste para el comprador, y para el vendedor debería volver al punto de partida.
Establecer como referencia valorativa, tanto del suelo como de la vivienda, los valores catastrales de las fincas. El suelo, en sí mismo, no debería ser fuente de riqueza personal, forma parte del propio proceso constructivo para elaborar un producto final, la vivienda, sin ella, objetivamente, no vale nada. No cumple ninguna función social cuando es privado, como es la vivienda que siempre es un bien social. El suelo sólo tiene valor intrínseco cuando no es urbano, porque produce un valor alimentario o de otro fin para el bien común.
Reformar el Real Decreto 1294/2007 que regula los estatutos generales de los colegios oficiales de agentes de la propiedad inmobiliaria. Sancionar el desarrollo de la actividad a aquellos que no ostenten la cualificación procedente. Establecer los porcentajes de intermediación máximos de gestión. La relación contractual entre el vendedor/comprador y el API debería ser controlada por el notario en el acto de firma, advirtiendo a las partes si no se ajusta a lo establecido y comunicándolo al colegio correspondiente. En el caso de que se haya actuado sin estar colegiado debería suponer una sanción administrativa ejemplar.
Las compraventas realizadas en un período de tiempo inferior a dos años deberían ser sancionadas fiscalmente, siempre y cuando no respondan a una necesidad personal demostrable (atención sanitaria, divorcio…) para evitar que el acto sea pura especulación inmobiliaria.
Las prácticas comisionistas que se han consolidado durante décadas por el simple hecho de estar en medio de un proceso, sin ser su fin principal en su actividad profesional, deberían estar sancionadas. El Síndic de Greuges debería tener competencias administrativas cuando se den estos casos.
