Amb la llei d’arrendaments urbans vigent des de l’1/1/1995, la conflictivitat entre propietaris i llogaters ha disminuït moltíssim per a tota la nova contractació, entenent com a nova tota la posterior a aquell 1/1/1995 (deixant de banda la darrera modificació "popular" de 2013, en què es va legislar a favor dels fons d’inversió i fons voltors perjudicant els llogaters amb una retallada de drets per als nous contractes, quina modificació mai es va demanar ni pels propietaris ni pels seus representants sectorials, com les cambres de la propietat).
No obstant això, va quedar un romanent de contractes especialment perjudicat per la llei de 1994, que són els contractes que es van celebrar entre el 9 de maig de 1985 i el 31 de desembre de 1994, en què sí que s’havia fixat un règim voluntari de pròrroga forçosa (aquest pacte venia unes vegades motivat per ignorància del propietari mal assessorat o sense assessorament o d’altres perquè a canvi el llogater estava disposat a pagar un lloguer més alt, per exemple en locals comercials especialment cèntrics).
El legislador venia a dir que, si les parts ho han pactat, respectem el seu pacte (aplicant la màxima "sarna con gusto no pica").
Durant anys el Tribunal Suprem ha mantingut que si la voluntat de les parts era la pròrroga forçosa aquesta s’ha de mantenir. És a dir, el contracte de lloguer no s’extingirà mentre no vulgui el llogater.
Però en un moment determinat el Tribunal Suprem (TS) canvia de criteri, primer tímidament i després ja de forma absolutament explícita, modificant la voluntat del legislador i fent una interpretació d’acord amb la qual avui en dia tots els contractes celebrats entre el 9/5/1985 i 31/12/1994, poden extingir-se, encara que les parts hagin pactat la pròrroga forçosa. Així, el TS fa un gir copernicà i un salt malabarista a la seva pròpia doctrina jurisprudencial i manté que una cosa és que la llei obligui a la pròrroga forçosa i l’altra és que aquesta suposi un pacte vàlid (la darrera sentència és de 12/4/2916 i les anteriors són de 12/3/2015 i 17/11/2011). De forma que, encara que la llei parli de pròrroga forçosa, com que ja no és imposada, sinó pactada per les parts, el pacte és nul i invàlid, ja que aquest pacte suposa alterar l’essència i naturalesa pròpia del contracte de lloguer. I quina és aquesta essència i naturalesa pròpies del lloguer? Doncs que ha de tenir una duració determinada o determinable.
El TS diu, per tant, que la voluntat de propietari i llogater no són vàlides, quan aquesta modifica la temporalitat del contracte d’arrendament, ja que aquesta temporalitat és un requisit essencial i les parts no la poden eliminar.
Ras i curt, qualsevol propietari afectat pot instar judicialment l’extinció del contracte encara que hagués pactat la pròrroga forçosa voluntàriament (ja em perdonarà el lector que sigui enrevessada la lectura d’aquest comentari, però més ho és entendre el Tribunal Suprem).
L’autor és advocat
www.planaslegal.com
