La devolució de la fiança al llogater és una de les qüestions que generen més problemes en tema de lloguers. Una vegada s’ha acabat el contracte de lloguer, s’ha de procedir a la devolució de la fiança. El propietari o arrendador anirà a la Cambra i allà es farà el tràmit davant l’Institut Català del Sòl (Incasòl) per a la devolució, que ho serà per ingrés directament d’aquest institut al compte corrent del propietari. La devolució s’ha de fer sempre al propietari i mai al llogater o inquilí, ja que qui fa i ha de fer el dipòsit és el propietari, per bé que amb diners del llogater.
El propietari té legalment, des que li han tornat les claus, un mes per restituir al llogater el saldo de la fiança. Expressament així ho estableix l’article 36.4 de la llei d’arrendaments urbans vigent, que indica que transcorregut aquest mes el llogater tindrà dret a reclamar interessos.
Aquest saldo serà la diferència entre la quantitat al seu dia entregada pel llogater al propietari en concepte de fiança i l’import que quedi determinat d’obligacions pendents d’atendre pel llogater.
I precisament la qüestió a determinar és quin ús ha de tenir la fiança i, per tant, per a què serveix? La llei no diu res sobre aquest tema i, com a conseqüència, seran els jutges els que hauran d’establir per a què serveix la fiança.
Així, la qüestió principal a escatir, a dilucidar, és si la fiança serveix per garantir totes les obligacions del llogater o inquilí (incloent naturalment les econòmiques) o només serveix per garantir els possibles danys i desperfectes causats a l’habitatge o al local llogat. Els tribunals consideren que la fiança es presta per garantir al propietari, a l’arrendador, el compliment de les obligacions del llogater, tant les econòmiques com les de bon ús de l’immoble arrendat.
Així mateix, el llogater no ha de donar per cobrat cap mes de renda o altres quantitats econòmiques sota pretext que l’arrendador té uns diners que són seus, ja que estaria decidint, unilateralment i abans d’acabar el contracte, la finalitat d’aquests diners que va dipositar, deixant en la pràctica el contracte mancat de fiança.
L’arrendador estarà obligat a retornar la fiança íntegrament a l’inquilí quan, acabat el contracte, aquest hagi complert amb totes les seves obligacions, és a dir, quan s’hagin extingit les obligacions de l’inquilí.
Així, el propietari podrà retenir la fiança si en finalitzar el contracte es deixa constància que l’inquilí no ha complert alguna de les seves obligacions, com pot ser el pagament de determinades quantitats o no ha tingut cura de l’immoble, però naturalment s’hauran de poder acreditar les unes i les altres. Així, podrà retenir quan el llogater tingui deutes de lloguers, subministraments, etcètera; quan d’alguna forma el llogater sigui culpable directe o indirecte d’un dany a l’immoble (o es pugui provar que va ser culpable, negligent, etcètera), llavors en aquest cas la reparació és responsabilitat de l’inquilí, per la qual cosa l’arrendador podrà quedar-se amb tota la fiança o part d’ella per reparar el dany o, quan els danys observats excedeixin el normal deteriorament per l’ús que havia de tenir l’habitatge, correspondrà la seva reparació al llogater, atès que són danys produïts per un ús anormal de l’immoble. Així podrà el propietari fer ús de la fiança dipositada pel llogater per reparar aquest danys “anormals”.
Més informació a www.cambrapropietat. com, i amb més detall.
Cal, finalment, tenir present que tot el que exposem és correcte en termes generals, però caldrà analitzar cas per cas, tenir davant el contracte, distingir entre tipus d’arrendament (habitatge, local, nau, despatx, etcètera).
